Enerji yatirimlari yerine acaba Kentsel Dönüşüm İnşaat işleri mi yapsak??

Değerli Okurlarım,

Yaz aylarında İstanbul Erenköy -Suadiye- Bağdat bölgesini yürüyerek dolaştım, her taraf kentsel dönüşüme girmiş. "Bu müteahhitler nasıl para kazanıyorlar?" diye merak ettim. Biraz kafa yordum. Nerdeyse tüm sokaklar inşaat firmaları tarafından paylaşılmış, her yer lüks konut rezidans inşaat yeri olmuş. Her tarafta temel kazıcı, kaya kırıcı ağır matkap makinaları çalışıyor, her taraf gürültü içinde kalmış.

Koca 8-10 katlı apartmanı yıkıyorlar, yerine 15-20 katlı her katta 4-daireli yeni residanslar yapıyorlar. Yanyana 2 hatta 3-apartman birden alanlar var, bunlar daha iyi, ortak yere havuz konduruyorlar. Tüm bahçe altı tümden kapalı garaj oluyor. Kaba inşaat sırasında, sağlam depreme dayanıklı heybetli kalın kolonlar atılmış. Hazır dış mermer hatta pahalı granit kaplamalar kullanılmış. Kalın ısı izolasyon mantolamalar yapılmış.

Kapıda ayrı güvenlik görevlisi var. Kapıcı (apartman hizmetlisi) sadece gündüz süresince 8-saat çalışıyor. Bodrum katta yaşayan kapıcı ailesi artık yok, kapıcı servis şirketinden kiralanıyor, kıdem- SGK- vergi şirketten.

Müteahhit eski evsahiplerine çoğunlukla bire-bir daire veriyor. Yeni modern bir apartman dairesi, aircondition, çift asansör, kapalı garaj, depo, kombi ısıtma, çift duşakabin, standart (3+1) plan proje, çift cam pencereler, hepsi mutlaka "French" balkon.

Eskiden geniş bahçenin içinde bir ev- bir aile vardı. Şimdi aynı bahçe içinde 60 aile yaşıyor. Otomobiller bina altı (bir veya bazan iki kat) kapalı garajda duruyor. Bir ailenin ihtiyacı temiz su- elektrik- kanalizasyon- yol hizmetleri şimdi aynı mekanda 60 aile için gerekli.

Yollar aynı, yollarda değişen artan genişleyen bir şey yok. Her evde en az bir otomobil, bir çoğunda her yetişkin birey için ayrı bir otomobil var. İstanbul'un hiçbir yerinde toplu taşıma yeterli değil. O dar yollarda müthiş yoğun otomobil trafiği yaşanıyor, ilerde yollar tamamen tıkanacak.

Bağdat caddesi çevresinde Müteahhit %20 alıyor. Diyelim 15-kat bina yapıyor. Her katta 4-daire. Standart (3+1) proje ile toplam 60-daire üretiyor, %20'sini alıyor, 12-daire, Bağdat caddesi üstündekilerin satış fiyatı 1,500,000$'a, kara tarafında paralel 1-2 sokak içerde daireler 1,500,000 TL'ye satılıyor.

12-daire x 1,500,000 TL= 18,000,000 TL müteahhite ait toplam satış geliri.

60 dairenin toplam inşaat maliyeti x 150m2 x 1000 TL /m2 = 9,000,000 TL

(2014 Emlak vergisine esas, lüks inşaat birim m2 maliyeti yaklaşık 1000 TL/m2)

Eğer istenen satış fiyatları sahibini buluyorsa mesele yok. Yani burda nerdeyse brüt %100 kar var. Apartman ilk sahipleri evin yenilenmesi süresince müteahhitten ayda 2000-3000 TL kira yardımı alıyorlar. Devlet fonları da ayrıca daire başına 600-700 TL veriyor. Bu rakamı az tutabilmek için müteahhit şirket, yıkımdan- teslime 12-ay içinde evi bitiriyor, sonra kime satıyor, nasıl satıyor? Kim kiralıyor? Henüz bilmiyoruz.

Hesap ortada ama durumlar inanılır gibi degil, Bağdat caddesi, ve ona paralel 1-2 alt ve üst sokaklar tümden kentsel dönüşüm içinde kalmış. Sert kaya zeminli üst sokaklar daha çok rağbet buluyor. Deniz tarafına rağbet az, çünkü kum zemin üstüne kazık çakmak pahalı, fazla kat izni yok. Halbuki kentsel dönüşün deprem riskine karşı zayıf binaları yenilemek için ortaya çıktı. Sağlam, sert kaya zemin üstündeki binalar yenilenmeye başladı.

Bu rant düzeni ile hiçbir sermaye sahibi sanayi yatırımı yapmaz, yapamaz. Elinizde 3/5 milyonunuz olsa veya buna yakın kredi alabilecek imkanınız olsa, bununla herhangi bir makine parçasının üretimini mi yaparsınız? Kimse yapmaz, hepimiz biliyoruz, makine imalat sektörü ve benzeri işlerde üretimden kar marjınız brüt % 20- bilemediniz brüt en fazla % 25'i geçemez.

Herhangi bir yerde bir arsa alıp bununla arsa sahibine % 50- 60- 70- 80 vaadi ile daire yapsanız, kar marjınız % 100, belki % 200, hele bir de Toplu Konut işbirliği ile Toplu Konut arsasına işyeri/ konut inşa ederseniz yerine göre belki çok daha fazla kar edebilirsiniz. Bu büyük kazancın vergilendirilmesi nasıl yapılıyor, bilemiyoruz.

İstanbul'da inanılmaz rakamlara m2'si 10,000 Dolar fiyatla arazi satılıyor. Burada size verilen ham taş- toprak- boş yer. Ortada duvar, tavan ve tesisat hiçbiri yok. Arsa payını koyunuz, rantçıların payını da koyunuz, inşaat sonunda yine müteahhite çok büyük karlar ortaya çıkıyor. Bu işte nerden baksanız en az %100 kar var. Ne dersiniz, bize gerekli imalat, üretim, enerji yatırımlarını, başka hemen herşeyi bırakıp bu işe mi girelim??

Üniversite yıllarımdan beri arada sırada Londra'ya giderim, şehir merkezinde hiçbirşey değişmez. Münih şehir merkezinde bazı yerlerde belki birşeyler değişiyor, yeni yapılar yapılıyor ama öyle saklanıyor ki ben farketmiyorum.

Sanayinin gelişmesindeki en büyük engel inşaat sektöründeki yüksek kar marjlarıdır. Bu yapı- bu anlayış değişmediği sürece, hergün 0,2 emsaller 2-3 gibi rakamlara çıkartıldıkça, kentsel dönüşümler hızlanır. Biz de her tür malı yine ithal eder, cari açık için enerji yakıt ithalatını suçlamaya devam ederiz.

İnşaat sektöründe bu kadar yüksek rant olduğu sürece, kimse makine imalat sektörüne yatırım yapmaz. İmalat sektöründe isçi-işveren ilişkilerinin getirdiği ek sorunlar vardır. İnşaatta, 1,5 - 2 yıl sonra, inşaat bitince herkes işten çıkarılır, kıdem tazminatı gereği olmaz. İşçinin, zanaatkar- sanatkar- eğitimli olması gerekmez. Sendika oluşacak kadar devamlılık yoktur. Patronun çok eğitimli olması da gerekmez, ancak iş bilir olması müteahhit olması için yeterlidir.

İnşaat sektörünün avantajları saymakla bitmez. Rantın (kazancın- karın) bu kadar büyük olması, hem kum-çakıl-çimento-demirin çok yüksek karla satılması, hem de şehir içindeki arsa fiyatlarının spekülatif olarak artmasıdır. İnşaat sektöründe bu kadar yüksek rantı oluşturan mevcut uygulanan düzendir. Plansız şehirleşme ve bunun getirdiği talep patlaması, ucuz kapatılan arazilerin daha sonra şehir-imar planına dahil edilerek yüksek rant sağlaması, inşaat sektöründe rant patlaması yaratır.

Uzun süre boş kalan, güvenlik zaafiyeti olan dairelere, yazın 1-ay kullanılıp yılın 11-ayı boş duran korunmasız yazlık evlere, boş bağ evlerine, boş çiftlik evlerine izinsiz girmeler, izinsiz kullanımlar arttı. Toplumun alt gelir gurupları, Adalarda faytoncu doğu insanları, varoşlarda fakir Romanlar, çaresiz parasız Suriye göçmenleri buraları istila etti. Önce 2-kişi olarak ev kiralayıp, sonra içinde 15-20 kişinin barındığı sağlıksız yaşamlar oluştu.

Kentsel dönüşüm çok sayıda gayrimenkul sahibi yeni bir zengin sınıfı ortaya çıkardı. Bir birey 50-100-200 adet apartman dairesi sahibi olabilir mi? Artık oluyor. İyi yerde çok önceden kapattığı değerlenmiş arsayı kat karşılığı müteahhite veren, sonra çok sayıda apartman dairesi sahibi olan yatırımcı bireyler var. Gayrimenkullerin kiralanmasını, işletmesini, gelirlerin toplanmasını kendileri yapamıyorlar, yetişmelerine imkan yok. Bu iş için avukatlar, muhasebeciler, emlakçılar çalışmaya başladı.

İnşaat yaparak kalkınamazsınız. Beton bina üretim yapmaz. Bu saadet zinciri bir yerde kopar. Amerika'da, ve başka yerlerde olduğu gibi inşaat balonu bir yerde patlar. Binası, spekülatif amaçla alınan dairesi, elinde kalan yanar. Bu finansal yangın hızla tüm ilgili benzer alanlara zincirleme yayılır. Kalkınma ve zenginleşme, üretimle olur. Üretim, eğer talebe dayanırsa değer haline gelir. Talebi olmayan bir ürün üretirseniz, elinizde kalır, batarsınız. Sadece iç piyasaya mal üretirseniz, dışardan aldıklarınızı ödeyecek döviz bulamaz olursunuz. İç piyasaya olduğu kadar, dış piyasalara da mal üretmek gerekir. Bunu kendi tasarımınızla yapmanız tavsiye edilir. Dışarıya üretmek için, dışarda talep olması gerekir. Dış piyasadaki benzer ürünlerden daha kaliteli, daha ucuz fiyatlı üretebilmeyi başarmanız gereklidir. Talebin olduğu pazara girebilmeniz, tüketiciye ulaşabiliyor olmanız gerekir.

Eski ve günün ihtiyaçlarına cevap vermediği düşünülen binaları yıkıp yenilerini yapmak canlı ve güçlü bir ekonominin göstergesi mi? Yoksa ülke kaynaklarını hiç uğruna heba etmek mi?

Değerli Akil Üyelerimiz- Okurlarımız. Sizin bir duyumunuz, uyarınız, düzeltmeniz, yorumunuz, tavsiyeniz, katkınız varsa lütfen bana yazın.

E-posta adresim; HalukDireskeneli at gmail dot com

Haluk Direskeneli, ODTÜ Makina Mühendisliği 1973 mezunu olup, mezuniyetinden itibaren, kamu, özel sektör ve ABD – Türk yabancı ortaklıklarda (B&W, CSWI, AEP, Entergy) ağırlıklı olarak termik santral temel/ detay tasarım, imalat, pazarlama, teklif, satış ve proje yönetimi konularında çalışmış, bugüne kadar termik santral tasarım yazılımları konusunda yerli piyasaya, mühendislik firmalarına, yatırımcılara ve üniversitelere danışmanlık vermiştir. MMO ve ODTÜ Mezunları Derneği Enerji komisyonları üyesidir.

http://www.ekonomik-cozum.com.tr/

2014-09-25